Версия для печати

В ОЖИДАНИИ СТРОИТЕЛЬНОГО БУМА

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

Проблема обеспечения населения жильем в России была острой еще во времена Михаила Булгакова. Такой она остается и сегодня. У нас не так уж много способов приобретения квартиры в собственность, и жилья катастрофически не хватает! Но если лет 20 назад у граждан был шанс получить квартиру от родного предприятия или государства, теперь это практически не реально.

По данным Росстроя, обеспеченность населения в среднем по России составляла 19,8 кв. метров общей жилой площади на каждого жителя. Для сравнения: в Норвегии – 74 кв. метров, в США – 65 кв. метров, в Швеции – 43 кв. метров, и даже в перенаселенной Японии – 31 кв. метр общей жилой площади на человека.

В силу разных экономических причин, в последние годы жилищное строительство в России на 95% финансируется исключительно за счет средств дольщиков. Когда человек в течение двух-трех лет выплачивает стоимость своей квартиры, затрачивая меньше средств, чем при ее покупке в уже выстроенном доме. Вот только участие в долевом остается довольно рискованным делом. Нередко бывает, что строительные компании продлевают сроки сдачи дома в эксплуатацию, а порой вообще «замораживают» новостройку или «исчезают».

Чтобы снизить риск, инвестор должен осторожно выбирать застройщика, которому намерен доверить свои личные сбережения. Ему необходимо как можно больше узнать о строительной компании, обратить внимание на ее положение на строительном рынке. И обязательно зарегистрировать договор в Регистрационной палате!

«Я ВОЛКОМ БЫ ВЫГРЫЗ БЮРОКРАТИЗМ…»

О бумажной волоките в России можно слагать легенды. Стало нормой, что строители в течение нескольких месяцев (а то и года) ожидают, когда администрация утвердит всю проектно-сметную документацию новостройки. Поэтому часто строительство дома ведется, а всех разрешительных документов у застройщика еще нет. Впрочем, крупные строительные компании особых трудностей с получением стройплощадок не испытывают, так как ведут застройку микрорайонами.

Если компания намерена построить то, что предусмотрено генеральным планом застройки населенного пункта, то ей проще получить разрешение на строительство. Если же на месте запроектированного Генпланом жилого здания застройщик намерен возвести сауну или торговый комплекс, власти вправе ему отказать. Главная трудность, с которой сталкиваются строители в Красноярске – официально объявленный дефицит мощностей таких ведомств, как «Водоканал», «Красноярскэнерго» и «Теплосеть».

Конечно, квадратный метр для застройщика стоит одинаково, что в микрорайоне «Черемушки», что в микрорайоне «Академгородок». Также его стоимость практически не отличается при возведении жилья из монолита, панелей или кирпича. Строители говорят, что покупатель сам определяет престижность микрорайона и квартиры, отчего в центральных районах стоимость квадратного метра может быть завышена процентов на 50-70. Значит, при обычных затратах застройщик может получить более высокие прибыли. Но если есть спрос – почему бы не продать подороже? Это рынок.

Вообще в центральных районах Красноярска строить дома сложно, – это влечет за собой массу проблем: снос старого жилья, подключение к стареющим сетям и коммуникациям, дополнительное согласование документов в различных ведомствах. Да к тому же, по непонятным причинам во всех районах Красноярска свои особенности и правила оформления документов, а главное – многочисленные отчисления и налоги. Поэтому относительно дешевые квартиры строить все же выгодно. Да и немногие красноярцы могут себе позволить купить жилье в элитном доме или престижном районе. Но пока строители не ставят перед собой такой цели.

ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ДОСТРОИТЬ?

Существуют нормативные сроки сдачи построенного объекта, на которые ориентируются застройщики. Но в процессе возведения дома нередко возникают неожиданные проблемы: неблагоприятные погодные условия, отсутствие отдельных разрешающих документов, затруднения в финансировании, неисправность технических приспособлений и т.д. Все это может привести к тому, что сроки придется сдвигать. Поэтому застройщик в договоре обычно прибавляет несколько месяцев к установленным нормативным срокам. Это приемлемо и следует учитывать, заключая договор.

Сегодня предложения на строительном рынке Красноярска намного превышают потребительский спрос, который носит сезонный характер. Летом, например, квартиры не пользуются у населения большим спросом. В это время люди тратят деньги на отдых, но к концу года спрос на жилье возрастает. Главная задача любой строительной компании – темпы строительства не должны зависеть от сезона. Поэтому в периоды «затишья», чтобы не останавливать стройки, строительные организации привлекают банковские кредиты или задействуют собственные средства.

По данным Росстроя, сегодня в стране не имеют жилья или остро нуждаются в улучшении жилищных условий более девяти миллионов человек, и более 30 процентов населения проживают в неблагоустроенных квартирах. Отдельного внимания заслуживает проблема старения жилого фонда. Общий объем ветхого и аварийного жилья в стране составляет 87,8 миллионов квадратных метров. Кроме того, подходит к концу срок эксплуатации панельных домов первых массовых серий – «хрущевок». Людей надо переселять из пятиэтажек, но пока программа переселения эффективно действует только в столицах, где этих пятиэтажек осталось не так и много.

По оценкам экспертов, для того чтобы сохранить имеющийся жилой фонд и избежать серьезных социальных проблем, необходимо ежегодно вводить около 150 миллионов квадратных метров жилья. Однако дефицит бюджетных средств не позволяет осуществлять жилищное строительство в таком объеме.

В 2006 году государство сообщило населению, что бесплатно жилье больше никому выдавать не будет. Исключением является только жилье социального найма, которое будут выдавать пенсионерам и другим социально незащищенным слоям населения. Выход для населения один – ипотека.

ФИНАНСОВАЯ ПИРАМИДА

Несмотря на заверения правительства, что в России наблюдается экономический подъем, внутренняя инфляция все же имеет место быть. Даже небольшое повышение пенсии или зарплаты бюджетникам приводит к неизменному росту цен. У нас не прекращаются реформы, ежегодно вырастают энерготарифы, транспортные расходы, а значит и строительные материалы (цемент, песок, кирпич, металл и т.д.). Поэтому застройщик регулярно поднимает стоимость квадратного метра. Обуздать цены можно будет только тогда, когда на рынке появится много жилья и предложение превысит спрос. А пока квартиры остаются дефицитом.

В эпоху перестройки, когда бюджетное финансирование строительных объектов прекратилось, а брать кредит в банке из-за высоких процентов стройорганизации не могли, появилось «долевое». Привлечение средств частных инвесторов оказалось единственным выходом из тупика. Вот только закона о долевом участии в строительстве не было, и договоры заключались простого «товарищества», «инвестирования» или «подряда».

Именно отсутствие закона спровоцировало организацию финансовых пирамид, когда с инвесторов собирали деньги, а затем квартира оказывалась дважды проданной разным людям или дом вообще не строился. Кроме того, квартиры стали служить средством обогащения. Граждане, у которых были финансовые средства, вкладывали деньги в строительство жилья, а затем перепродавали его при завершении постройки дома. Нередко в течение года такой «частный инвестор» мог положить в свой карман свыше одного-двух миллионов рублей прибыли. Это немалые деньги и такая практика существует и по ныне.

Но и теперь, когда рынок «долевого» упорядочен, надо следить за тем, чтобы будущего владельца жилья не обманули в каком-нибудь жилищном накопительном кооперативе. Реклама пестрит различными предложениями ипотеки, предлагая свои услуги, например, под два процента годовых или вообще без процентов. Главное, чтобы человек успел оплатить 10-30 процентов от стоимости жилья конторе, что оформляет сделку. В общем, финансовая пирамида несколько изменила свою форму, но как и прежде старается залезть к доверчивым людям в карман.

ОЖИДАНИЕ ОТКЛАДЫВАЕТСЯ

Два года назад в России вступил в силу закон (ФЗ № 124) о долевом участии в строительстве. Теперь, прежде чем начать возводить дом, строительные компании должны опубликовать проектную декларацию, содержащую две части: информацию о застройщике (где кроме общих сведений предоставляется бухгалтерский баланс) и все юридические документы. Также должна быть представлена проектная документация, содержащая рабочий чертеж (прошедший экспертизу), разрешение на строительство и договор аренды или права собственности на участок земли.

Строители считают, что должны быть внесены коррективы в закон, касающиеся материальной ответственности за срыв сроков строительства и несвоевременную инженерную подготовку территорий по вине предприятий-монополистов или же производителей стройматериалов.
Принятый федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» наконец-то защитит интересы дольщиков. По закону теперь в договоре должны быть: определение объекта долевого строительства, сроки передачи жилья дольщику, сведения о его цене и порядке оплаты, а также гарантийные обязательства.

Нарушение сроков сдачи жилья, на что могут сегодня пожаловаться около 53 процентов дольщиков, говорят, не останется безнаказанным. Застройщик обязан выплачивать участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки. Качество строящегося жилья, которое не удовлетворяет более 40 процентов дольщиков, также берется законом под контроль.

Сегодня дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недоделок. Если же качество жилья находится на предельно низком уровне, дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (застройщик только через суд), потребовав возвращения денег и выплаты процентов за их временное использование.

Но застройщики могут использовать альтернативные схемы продаж в обход закона о долевом участии. На сегодняшний момент ФЗ № 124 предполагает только две формы использования средств граждан: долевое участие в строительстве и создание жилищного накопительного кооператива. Однако данное ограничение не распространяется на привлечение денежных средств юридических лиц.

Конечно, большее количество людей смогло бы приобрести квартиру в собственность, если бы у нас в стране было развито ипотечное кредитование. Оно широко распространено в ведущих странах мира, например, в США с помощью ипотеки приобретается до 90 процентов жилья, а в Германии на ипотечные кредиты приходится до 50 процентов ВВП страны.

В общем, строительный бум в России наступит тогда, когда банки станут предоставлять населению ипотечные кредиты под низкие проценты (3-5) на несколько десятилетий. А сейчас они выдают кредиты на 5-25 лет по 14-18 процентов годовых. Далеко не все граждане со «средними» доходами могут позволить себе такую ипотеку. Что ж, подождем.

Анна ГЮТТ



Сейчас на главной